Сдача недвижимости в аренду в Испании
Покупку квартиры или апартаментов в Испании можно рассматривать как успешную инвестицию. Стоимость квадратных метров в королевстве продолжает расти в среднем на 3–5% ежегодно, поэтому со временем жилье можно перепродать и окупить расходы на его покупку и содержание. Собственная недвижимость позволяет иностранцам претендовать на получение испанского вида на жительство, с которым в королевстве можно находиться хоть круглый год, не оформляя при этом туристическую визу. Но если постоянно жить в Испании у владельца не получается и он не хочет, чтобы квартира пустовала, стоит рассмотреть возможность сдачи жилья в аренду. «Чистый» годовой доход составит от 4% до 8% от стоимости объекта.
Виды аренды жилья
Сдача квартиры в аренду в Испании бывает двух типов:
- краткосрочная — жилье сдается посуточно, либо на сезон летних отпусков, когда страну наводняют иностранные туристы, или на несколько месяцев — обычно так снимают квартиры студенты на время учебного года в испанском университете;
- долгосрочная — жилье сдается на срок от 1 года.
Для сдачи жилья в краткосрочный наем во многих регионах Испании (например, Барселоне или Валенсии) необходимо получить лицензию или купить уже лицензированный объект недвижимости, просто переоформив разрешение на нового владельца в регистре собственников туристического жилья. Сдавать квартиру посуточно без лицензии категорически запрещено: если полиция выявит факт незаконной аренды (например, после жалобы соседей), собственнику грозит серьезный штраф. Можно работать с гостями напрямую или через сайты-агрегаторы Booking.com или Airbnb, которые берут на себя юридические и финансовые вопросы: заключение договора, проверку жильцов и процедуру расчетов, однако взимают комиссию за свои услуги.
Для сдачи квартиры в долгосрочную аренду лицензия не нужна. Многие собственники предпочитают такой вариант: он не требует постоянного поиска новых жильцов, а значит, гарантирует стабильный доход в течение всего года. Однако долгосрочный контракт сильно ограничивает права владельца: в испанском законодательстве установлен 3-летний срок продолжительности договора, даже если он заключен на меньший период. Поэтому выселить добросовестного квартиросъемщика без его согласия раньше, чем через 3 года после заключения контракта, будет очень сложно. В течение всего срока действия договора владелец не имеет права заходить в сдаваемое помещение без разрешения временного жильца, а если тот перестанет выплачивать арендную плату, выселить его и возместить ущерб можно только в судебном порядке.
Обычно краткосрочная арендная плата выше, чем долгосрочная, однако обеспечить непрерывную загрузку может быть затруднительно, особенно если речь идет о квартирах или апартаментах в курортных регионах Испании. Дополнительно при краткосрочной аренде необходимо подумать о следующих аспектах:
- постоянном поиске жильцов (это можно делать самостоятельно или через посредника — агентство недвижимости или управляющую компанию);
- услугах консьержа, который будет передавать гостям ключи при заселении;
- уборке жилья и мелком текущем ремонте (при долгосрочном контракте эти обязательства берет на себя квартиросъемщик).
Договор аренды
Все аспекты взаимоотношений собственника и жильца при сдаче в аренду недвижимости в Испании на долгий срок должны быть урегулированы договором. В нем необходимо указать:
- адрес и описание объекта, включая перечень мебели, бытовой техники, других ценных вещей;
- размер ежемесячной платы, периодичность платежей, срок и способ оплаты;
- обязательства по оплате регулярных коммунальных расходов и содержанию жилья;
- штрафные санкции за нарушение арендатором графика оплаты или условий проживания;
- срок действия договора;
- реквизиты сторон.
Налоговые сборы
Ежегодно собственникам необходимо оплачивать следующие налоги:
- единый налог на недвижимость IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), который рассчитывается по ставке 0,4–1,1% от кадастровой стоимости городских объектов и 0,3–0,9% для домов в сельской местности;
- налог на доходы — IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) или IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Первый налог распространяется на резидентов Испании, его минимальная ставка в большинстве муниципалитетов — 19%, при этом она прогрессивная — увеличивается соразмерно росту дохода. Второй налог распространяется на нерезидентов, его ставка — 24%. В период, когда квартира пустует, рассчитывается так называемый вмененный доход, которым признается 1,1–2% от кадастровой стоимости, — с этой суммы и уплачивается налог;
- туристический налог — Tasa Turística, который введен в некоторых регионах страны, например, в Каталонии и на Балеарских островах. Ставка зависит от сезона, периода проживания гостя при краткосрочной аренде и пр.
Покупка собственной квартиры или апартаментов в Испании — мечта многих россиян, которые хотят не только отдыхать, но и жить в этой стране. К тому же недвижимость открывает возможность переезда в королевство и легализации на законных основаниях. Можно получить вид на жительство для финансово независимых граждан, если подтвердить наличие стабильного дохода за пределами страны и средств для покрытия расходов на проживание.
Год назад юристы Road to Spain помогли мне оформить ВНЖ (типа no lucrativa, без права на работу), и когда пришло время его продлевать, я снова обратилась в компанию.
Сама приехать в Испанию и пойти в миграционную службу по месту прописки я не могла: только что родился внук, и первые два-три месяца я планировала помогать дочери с малышом. Поэтому мы оформили доверенность на сотрудника Road to Spain, который собрал в Испании необходимые документы, помог оформить медстраховку и подал заявление за меня. По такой же доверенности он представлял мои интересы в России, когда мы собирали документы в банке. Кстати, если бы не менеджер, я сама бы и не вспомнила, что ВНЖ надо продлевать — голова была занята другими хлопотами. Могла получить штраф или вообще остаться без резиденции.
Резиденцию оформили за месяц, и мне не пришлось все это время сидеть в Торревьехе, где у нас с мужем квартира, и ждать документов. Плюс менеджер помог получить разрешение на возвращение (Autorización de regreso): когда я поехала в Испанию за новой карточкой, не пришлось запрашивать туристическую визу для въезда в страну.
Большое спасибо за помощь, в следующий раз — только к вам!
У нас с женой — трое детей-погодков, и последние лет пять каждое лето я отправлял их в Испанию, погреться на солнышке после нашей зимы. В какой-то момент мы прикинули, во сколько нам обходится аренда квартиры, и поняли, что проще уже будет купить свой дом, чем каждое лето заново тратить время на поиски жилья. Начали изучать объявления на сайтах агентств по продаже недвижимости — и поняли, что без помощи не обойтись.
По совету друзей обратились в Road to Spain. Консультировал нас Тимофей Ушаков, а на месте с нами работала его сотрудница, риелтор Алина. Большое им спасибо за помощь, помогали как родным. Всегда были на связи и искренне пытались найти лучший вариант в пределах нашего лимита (мы планировали уложиться в 150 тысяч евро со всеми налогами и сборами).
Очень удобно, что часть сотрудников компании находится в России, часть — в Испании. Поэтому я собирал в Москве документы, которые отдал в Road to Spain на перевод и легализацию, а сотрудник на месте общался с банком и записывал нас на очную консультацию в офисе. В итоге нам пришлось приехать буквально на три дня, и за одну поездку мы получили NIE и открыли счет в Abanca. Ставлю пятерку за планирование!
На этом история сотрудничества с Road to Spain не закончилась, ребята еще помогали с оформлением сделки купли-продажи и получением ВНЖ, но это уже другая история. Тоже со счастливым финалом. Спасибо за помощь!
Перебраться в Испанию после ухода на пенсию было нашей с женой мечтой. Копили понемногу, дети тоже помогали — так и набралась нужная сумма на покупку. Правда, когда начали выбирать, куда переехать, чуть не развелись! Она хотела в Малагу, где лето круглый год, я — в Памплону или другой город Страны Басков, очень нравится их культура.
От конфликта нас спасла компания Road to Spain, за что им большое спасибо. Кажется, в штате работают не только риелторы и юристы, но и специалисты по семейной психологии. В общем, нам помогли сделать выбор по региону (в итоге мы сошлись на Марбелье), подобрали небольшую 2-комнатную квартиру в довольно новом доме, проверили, нет ли там каких обременений.
Параллельно мы запустили процесс получения ВНЖ для финансово независимых: планировали сдавать свою квартиру в Москве, чтобы подтвердить консульству необходимый доход, а с первоначальными сбережениями опять помогли дети. Наш менеджер в Road to Spain очень грамотно подготовил все документы, даже не пришлось ходить в консульство — все сделали по доверенности (хотя результата ждали почти два месяца). В Испанию пришлось съездить только один раз, чтобы получить NIE, открыть счет в банке и подписать договор купли-продажи.
Весь процесс занял у нас около года — с февраля по декабрь. Новый год встречали уже в новом доме. Хорошо, что успели перебраться в Европу до карантина! Большое спасибо всем сотрудникам Road to Spain за помощь, особенно владельцу агентства Тимофею Ушакову и риелтору Павлу, которые помогали нам с поиском и оформлением квартиры!