Сдача недвижимости в аренду в Испании

Покупку квартиры или апартаментов в Испании можно рассматривать как успешную инвестицию. Стоимость квадратных метров в королевстве продолжает расти в среднем на 3–5% ежегодно, поэтому со временем жилье можно перепродать и окупить расходы на его покупку и содержание. Собственная недвижимость позволяет иностранцам претендовать на получение испанского вида на жительство, с которым в королевстве можно находиться хоть круглый год, не оформляя при этом туристическую визу. Но если постоянно жить в Испании у владельца не получается и он не хочет, чтобы квартира пустовала, стоит рассмотреть возможность сдачи жилья в аренду. «Чистый» годовой доход составит от 4% до 8% от стоимости объекта.
Виды аренды жилья
Сдача квартиры в аренду в Испании бывает двух типов:
- краткосрочная — жилье сдается посуточно, либо на сезон летних отпусков, когда страну наводняют иностранные туристы, или на несколько месяцев — обычно так снимают квартиры студенты на время учебного года в испанском университете;
- долгосрочная — жилье сдается на срок от 1 года.
Для сдачи жилья в краткосрочный наем во многих регионах Испании (например, Барселоне или Валенсии) необходимо получить лицензию или купить уже лицензированный объект недвижимости, просто переоформив разрешение на нового владельца в регистре собственников туристического жилья. Сдавать квартиру посуточно без лицензии категорически запрещено: если полиция выявит факт незаконной аренды (например, после жалобы соседей), собственнику грозит серьезный штраф. Можно работать с гостями напрямую или через сайты-агрегаторы Booking.com или Airbnb, которые берут на себя юридические и финансовые вопросы: заключение договора, проверку жильцов и процедуру расчетов, однако взимают комиссию за свои услуги.
Для сдачи квартиры в долгосрочную аренду лицензия не нужна. Многие собственники предпочитают такой вариант: он не требует постоянного поиска новых жильцов, а значит, гарантирует стабильный доход в течение всего года. Однако долгосрочный контракт сильно ограничивает права владельца: в испанском законодательстве установлен 3-летний срок продолжительности договора, даже если он заключен на меньший период. Поэтому выселить добросовестного квартиросъемщика без его согласия раньше, чем через 3 года после заключения контракта, будет очень сложно. В течение всего срока действия договора владелец не имеет права заходить в сдаваемое помещение без разрешения временного жильца, а если тот перестанет выплачивать арендную плату, выселить его и возместить ущерб можно только в судебном порядке.
Обычно краткосрочная арендная плата выше, чем долгосрочная, однако обеспечить непрерывную загрузку может быть затруднительно, особенно если речь идет о квартирах или апартаментах в курортных регионах Испании. Дополнительно при краткосрочной аренде необходимо подумать о следующих аспектах:
- постоянном поиске жильцов (это можно делать самостоятельно или через посредника — агентство недвижимости или управляющую компанию);
- услугах консьержа, который будет передавать гостям ключи при заселении;
- уборке жилья и мелком текущем ремонте (при долгосрочном контракте эти обязательства берет на себя квартиросъемщик).
Договор аренды
Все аспекты взаимоотношений собственника и жильца при сдаче в аренду недвижимости в Испании на долгий срок должны быть урегулированы договором. В нем необходимо указать:
- адрес и описание объекта, включая перечень мебели, бытовой техники, других ценных вещей;
- размер ежемесячной платы, периодичность платежей, срок и способ оплаты;
- обязательства по оплате регулярных коммунальных расходов и содержанию жилья;
- штрафные санкции за нарушение арендатором графика оплаты или условий проживания;
- срок действия договора;
- реквизиты сторон.
Налоговые сборы
Ежегодно собственникам необходимо оплачивать следующие налоги:
- единый налог на недвижимость IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), который рассчитывается по ставке 0,4–1,1% от кадастровой стоимости городских объектов и 0,3–0,9% для домов в сельской местности;
- налог на доходы — IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) или IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Первый налог распространяется на резидентов Испании, его минимальная ставка в большинстве муниципалитетов — 19%, при этом она прогрессивная — увеличивается соразмерно росту дохода. Второй налог распространяется на нерезидентов, его ставка — 24%. В период, когда квартира пустует, рассчитывается так называемый вмененный доход, которым признается 1,1–2% от кадастровой стоимости, — с этой суммы и уплачивается налог;
- туристический налог — Tasa Turística, который введен в некоторых регионах страны, например, в Каталонии и на Балеарских островах. Ставка зависит от сезона, периода проживания гостя при краткосрочной аренде и пр.
Покупка квартиры в центре Мадрида может стать выгодной инвестицией. Однако, раздумывая о покупке, не забудьте учесть все факторы, которые влияют на стоимость жилья в Мадриде, и подводные камни, связанные с приобретением и владением недвижимостью. Компания Road to Spain составила небольшой, но полезный гид для покупателей из России.
Год назад юристы Road to Spain помогли мне оформить ВНЖ (типа no lucrativa, без права на работу), и когда пришло время его продлевать, я снова обратилась в компанию.
Сама приехать в Испанию и пойти в миграционную службу по месту прописки я не могла: только что родился внук, и первые два-три месяца я планировала помогать дочери с малышом. Поэтому мы оформили доверенность на сотрудника Road to Spain, который собрал в Испании необходимые документы, помог оформить медстраховку и подал заявление за меня. По такой же доверенности он представлял мои интересы в России, когда мы собирали документы в банке. Кстати, если бы не менеджер, я сама бы и не вспомнила, что ВНЖ надо продлевать — голова была занята другими хлопотами. Могла получить штраф или вообще остаться без резиденции.
Резиденцию оформили за месяц, и мне не пришлось все это время сидеть в Торревьехе, где у нас с мужем квартира, и ждать документов. Плюс менеджер помог получить разрешение на возвращение (Autorización de regreso): когда я поехала в Испанию за новой карточкой, не пришлось запрашивать туристическую визу для въезда в страну.
Большое спасибо за помощь, в следующий раз — только к вам!
У нас с женой — трое детей-погодков, и последние лет пять каждое лето я отправлял их в Испанию, погреться на солнышке после нашей зимы. В какой-то момент мы прикинули, во сколько нам обходится аренда квартиры, и поняли, что проще уже будет купить свой дом, чем каждое лето заново тратить время на поиски жилья. Начали изучать объявления на сайтах агентств по продаже недвижимости — и поняли, что без помощи не обойтись.
По совету друзей обратились в Road to Spain. Консультировал нас Тимофей Ушаков, а на месте с нами работала его сотрудница, риелтор Алина. Большое им спасибо за помощь, помогали как родным. Всегда были на связи и искренне пытались найти лучший вариант в пределах нашего лимита (мы планировали уложиться в 150 тысяч евро со всеми налогами и сборами).
Очень удобно, что часть сотрудников компании находится в России, часть — в Испании. Поэтому я собирал в Москве документы, которые отдал в Road to Spain на перевод и легализацию, а сотрудник на месте общался с банком и записывал нас на очную консультацию в офисе. В итоге нам пришлось приехать буквально на три дня, и за одну поездку мы получили NIE и открыли счет в Abanca. Ставлю пятерку за планирование!
На этом история сотрудничества с Road to Spain не закончилась, ребята еще помогали с оформлением сделки купли-продажи и получением ВНЖ, но это уже другая история. Тоже со счастливым финалом. Спасибо за помощь!
Перебраться в Испанию после ухода на пенсию было нашей с женой мечтой. Копили понемногу, дети тоже помогали — так и набралась нужная сумма на покупку. Правда, когда начали выбирать, куда переехать, чуть не развелись! Она хотела в Малагу, где лето круглый год, я — в Памплону или другой город Страны Басков, очень нравится их культура.
От конфликта нас спасла компания Road to Spain, за что им большое спасибо. Кажется, в штате работают не только риелторы и юристы, но и специалисты по семейной психологии. В общем, нам помогли сделать выбор по региону (в итоге мы сошлись на Марбелье), подобрали небольшую 2-комнатную квартиру в довольно новом доме, проверили, нет ли там каких обременений.
Параллельно мы запустили процесс получения ВНЖ для финансово независимых: планировали сдавать свою квартиру в Москве, чтобы подтвердить консульству необходимый доход, а с первоначальными сбережениями опять помогли дети. Наш менеджер в Road to Spain очень грамотно подготовил все документы, даже не пришлось ходить в консульство — все сделали по доверенности (хотя результата ждали почти два месяца). В Испанию пришлось съездить только один раз, чтобы получить NIE, открыть счет в банке и подписать договор купли-продажи.
Весь процесс занял у нас около года — с февраля по декабрь. Новый год встречали уже в новом доме. Хорошо, что успели перебраться в Европу до карантина! Большое спасибо всем сотрудникам Road to Spain за помощь, особенно владельцу агентства Тимофею Ушакову и риелтору Павлу, которые помогали нам с поиском и оформлением квартиры!